关于美国房地产投资若干篇连载文章。

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by BayFamily

我的投资理财目标不大，有一千万就可以了。钱财多了有害无益。但适量的富足可 以给人带来安全，自由，舒适，和小小的成就感。我的计划是 500 万的时候，太太不 工作，可以全心照顾刚上小学的孩子们，一千万的时候我退休。 和 va-landlord 的目标一样。 退休不是什么都不干了， 但是不为衣食工作，彻底实现 finanical freedom. 计划看起来好像太遥远，但我觉得再有十年时间，运气不太坏的话，在 我们 45 岁以前是可以实现的。

我们家是 BayArea 再普通不过的家庭了。家庭税前年收入 20 万不到一点点，Bonus 多 的时候可以达到 22 万。 六年前我们一文不名地来到弯曲的时候，那是年收入只有 14 万，看着弯曲的天价房价，感觉生活毫无希望。那时经过密密麻麻的住宅区的时候 ，老是叹息何时才能有自己的家啊。 那时个别同事家房价已达 800k, 在我当时看来 如天上的银河一样可望不可及。

通过和弯曲前辈的接触，明白投资理财的道理后，才渐渐明白发家致富的渠道。只 怪刚到美国时，中西部的城市信息太闭塞，读书就开始注重投资的话，资产应是现 在的一倍。 五年前，我对太太说，五年后我们会有一百万。我太太说我做梦，就是不吃不喝， 不交税，把工资全存下也不会有一百万。我说不是这样算的。过去六年里，每年年 终我都会计算一下家庭的帐目，下表过去六年的总结。

2001/1 2002/1 2003/1 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1
cash 0.5 0 3 2 5 1 2
stock 0.5 2.5 2 2 0 0 0
retirement 3 6 9 12 16.3 21.05 29.2
Net House Equity 0 8 12 23 45 64.75 89
total 4 16.5 26 39 66.3 86.8 120.2
Growth Rate 313% 58% 50% 70% 31% 38%
Total Debt 84

六年以后果然有了 120 万。买房时间是， 2002, 2003, 2005, 2006. 地点是弯曲， 中国轮着来。这样的数据大家可能都看腻了，同样的故事在弯曲千千万万的中国人 家庭里同样地上演着。

我想说的是，如何从 120 万，再用十年左右的时间里，达到一千万。

首先看 Growth Rate. 头几年的增长率比较高，在 50~60％左右，因为还没有什么资 产，最近几年下滑在 30％～ 40％。主要原因是盘面大了，每年固定的 Cash 进帐相对 减小。 我估算了一下，未来三年里 growth rate 会下降到 15％，主要原因有两个：

leverage 用光了。我的投资策略还是保守的，每次至少 10％的首付。现在总的贷款 是八十万，是我们收入的四倍。如加上其他的房租收入，贷款只有三倍。 Debt/Asset ratio 也控制在 50％左右，就是说美国中国房价明天一起跌去一半，也 不要紧。

但 leverage 确实是用光了，第一不能 refinance 了，因为我们现在的利率很好。第二 ，大房子收益很差，小房子太辛苦了，担心管不过来。未来几年的行情很难说，盘 面大了，保本最重要。 也就是说，我们家遇到的谷米家遇到的同样问题，增长的瓶颈问题。如果不开拓新 的投资渠道的话，十年后的我们家的资产将只有 250 万左右，离一千万还很远。也许 太太十五年后可退休，我可还得再奋斗 20 年，才会有一千万，那是也五十多了，没什 么意义。

春节时候，我用各种模型反复比较，除非是用特别大的 leverage, 比如零首付，凭着 20 万的收入，是很难达到一千万的，要想用稳健的方式，10％的首付，固定的现金 流以备不测的话，按历史平均回报，最多可以达到 500 万。这和我在弯曲的观察非常 一致。在这里生活 20 年，头脑清醒善于经营的家庭最多也就 400 ～ 500 万了。

过去六年里，我的现金总是很低。要想达到 1 千万，又要规避过度风险，只有一个办 法，就是增加自己固定的现金流。 我家每年现金净存款是五万。 过去，我们每年 基本上可以用它 leverage 30 万的 Asset, 如果每年现金净存款可以提高到 20 万的话 ，每年的就可以 leverage 120 万的 Asset，十年 1200 万。如果十年房价回报是 80％到 100％的话。加上现有的 120 万，十年以后应该可以赚到 1 千万。

帐算好了，几个问题要一一解决：

  1. 如何把每年的净存款提高到 20 万。 没什么好办法，趁自己还年轻，改行作金融 ，两年前改行的兄弟们，现在一年的收入已经到 20 ～ 30 万了。 争取趁这两年房事平 稳，赶紧改行。 三年后争取把净存款提高到每年 15 ～ 20 万。

  2. 房子多了的管理问题，我觉的弯曲最大的优势就是房子贵。房子贵，所以 2000 万 的 Asset 也就是 30 ～ 40 套公寓。在其他地方，上百套公寓肯定管不过来。 公寓数超 过五个的时候，我就成立自己的管理公司，雇人来管。弯曲的另一个优势是有便宜 的 labor. 不会英语的中国人管管房子，1500/month 就可以请到。 房子吗，我只租 给中国人，所以语言不会有问题。

  3. 入市时机。 我打算房价涨起来以后再开始买。房子要么不涨，一旦开涨，会持 续很多年。 错过头里的 10％的涨幅根本无所谓。现在的首要任务是积累现金。 手 上有现金，未来又有大笔的固定的现金流作保证的话，就可以 leverage 很大的 Asset. 过去六年，扩张太快，现金一直在一二万的样子。这几年停一下，三年以后 ，我手上的现金应该在 20 ～ 25 万左右。

  4. Cash flow. 很多人抱怨弯曲找不到 positve cash flow 的房子。那要看你怎么算 了。如果是 interest only 的话，不是不可能。头几年会 slight negative cash flow. 35 万的 apartment 可以租 1200 ～ 1500/month, 在 Rent control 的区域，25 万的 apartment 可以租 1200/month。我不怕 rent control, 因为我只租中国人，他们过几 年就自己买房了。 在中国，interest only 的话，很多地方现在就可以做到 positive cash flow. 不过中国的房子不敢多买，有两三套就够了。未来三年 cash flow 的状况会有所显著改善，rent 会上调 15 ～ 20％左右。

  5. 风险。如果房价不长，持续下滑，我压根没有风险，因为我不会入市。十年后的 资产在 300 万到 400 万之间。 如果房价涨了一年又连跌十年，诱我入市，也没关系， 因为有强大的现金流保证，我就长期持有，等待下一个革命高潮。实事上，房价下 滑两年涨了一年又连跌十年，这种事情在任何一个国家从未发生过。我担心的是， 房价今年又开始一路猛涨，那我的计划就落空了。只能持币寻找其他的机会了。

  6. 如果象很多人预计的那样，房价这两三年持平，未来看好，房价重复加州过去的 四次 cycle 的话。我可就发了。 因为我的全部计划就是按这个准备的。下一个 cycle 结束的时候，我 45 岁前资产肯定会超过 1 千万。那是我就把他们逐步全卖了，买个 S&PIndex, 慢慢用。 人生花不了那么多钱，再多也是无意义。

如意算盘打了一圈，各位见笑了。是不是有点象大跃进时，毛主席说 “粮食太多吃不 完，怎么办？” 的口气？ 这里的大师很多，千万资产的就好几个。欢迎砸砖，也请 前辈多赐教。人生要作的事情很多，不光是发财。但理财是人生要做的诸多事中必不可少的一件，如同娶妻生子一样。相对埋头苦干而言，理财劳神不多，回报丰厚 。

本文完