关于美国房地产投资若干篇连载文章。

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by BayFamily

六年前开始写这个系列，一年发一篇。每到春节来临的时候总结一下。在这个坛子上久的人可能还会记得，坛子上新来的人恐怕都不知道是怎么回事了。

在过去六年里，如果说最让我自豪和骄傲的事情，那就是这个坛子，通过介绍经验和方法，给一大批人带来和财富和信心。 大家不再傻乎乎只存 401K 和 529，给华尔街送血汗钱。 这些朋友大部分都是和我一样，十几年前来到美国，现在有了一定的积累，现在进入财富快速积累阶段。有时我会收到坛子里读者的短信和感谢，这是对写文章的人最好的慰劳了。

坛子成立之初，当年和我一起写文章的故友大部分已经离去，有的已经发财了，在沙滩上每天晒太阳数钞票。有的发财发到看破红尘，遁入空门，一边数钱，一边开始追求终极真理。

我的资金有限，能力也有限，所以还在这里可怜巴巴地年复一年总结自己的投资体会。我坚持写下来也是想看看当初一个疯狂的想法，经过十年的实践到底会变成啥样。

2012 年，按照 6 年前的方案继续我的投资计划。市场的确如 6 年前预测的那样，也和加州过去经历过的 4 次房地产循环一样，先是大幅下跌，然后攀升和恢复到新的最高点。外部条件满足了当初的方案，但是我的投资脚步总是比计划的差一步。应了那句话，理想和现实总是有差距的。

今年最大的教训是不能书生气用事，不能靠数学模型指导投资。

举个例子，同样是买投资房，如果投资 A 的 IRR 回报是 12%， 投资 B 的 IRR 回报是 15%。你买哪个？

如果其他条件都一样，任何一个学过数学的人都会毫不犹豫地回答 B。

在 2012 年，数次的经验和教训告诉我，上面答案的错误的。

如果你的资金很多的话，正确答案是 A 和 B。把他们都买了。因为他们都远远高于存款利率。

如果你的资金有限，只能购买一个的话，答案往往也是 A，而不是 B。 因为对于 B，你会面临更多的竞争，最后导致的结果是拿不到这个 Deal，最后 A 和 B 都没拿到，竹篮打水一场空。对于 A，你面临的竞争比较少，你有更多的机会拿到。

这就是书本和现实的区别。另外一方面，人的精力是有限的。不可能在比较数个 Deal 的最后，选择你认为最佳的方案。

2012 年的湾区房市回到疯抢的阶段。2012 年下半年的上海和北京，一天一个跳价。 在疯抢的阶段，抢到篮子就是菜。 是否抢到是王道，抢到的是什么不重要。

这让我回想起 2000 的时候中国的房市，关键不是你买了什么，而是你买了还是没有买。

过去一年，中国的房市渐渐回暖，未来应该可以看到上海和北京的房价如脱缰之马继续狂飙。 道理很简单，温同学不懂经济。任何一个正常智商的人都知道，如果想让猪肉价格下来，应该做的事情是鼓励养猪户多养猪。 可惜温同学过去几年一直认为，打击开发商，让他们日子不好过，甚至破产，房价会下跌。这样的政策后果就是房屋供应极度短缺，供求矛盾在 2013 年会集中爆发。

国家大事我们管不了，到了年底，算盘珠子噼里啪啦算算变天账。房子涨，股票涨，乱七八糟加在一起，终于总净资产过了 3 粒米。啥都涨，不是俺聪明，是因为票子发的太多。中国发得多，美国也发得多。回想过去，从身无分文到第一厘米，用了 6 年的时间，从一厘米到三厘米用了另外 6 年的时间。这样看来，10 厘米的梦想在未来 4 年里面实现的希望的确不大。 未来四年争取再长两个厘米，就阿弥陀佛了。 等到 10 年到期的时候，比较靠谱的估计大约是 4-5 厘米左右。

在美国衡量一个人的财富其实挺简单，通过他的税表厚度就知道。刚到美国的时候，是 1040EZ，简单的两张纸。后来是 10 页，再后来是 20 几页，今年已经达到 50 几页了。所以吧，要致富，多填税表，后面自然 money will follow. 以后办相亲节目，不用数男生有多少房子，多高职位，问问税表厚度就知道对方家底了。哪位同学有机会可以把这个建议给 “非诚勿扰”。

过去的几年里，其实大约有两三次的机会，如果能够正确把握住，现在就已经过 5 厘米了。可惜每次都是失之交臂。这些机会的共同特点是，当他们在你眼前的时候，你是那么浑然不觉，同时需要的资本投入又让你有些胆战心惊。于是机会就稍纵即逝。 我说的不是豪赌股票和期货，只是房产投资，经历过的人，可能有同感。未来 4 年，希望自己能吸取教训，把握住这样的机会。

展望 2013 年，超额发钞带来的资产泡沫会越来越大。抢的到大额长期低息贷款的人，就是最终胜利的人。指望人民币升值的人，可以渐渐打消念头了。人民币未来贬值的压力会越来越大，中国在走韩国的老路。天佑天朝，希望通货膨胀的猛兽不要让政权崩溃。当然崩溃了也挺好的，投资人就喜欢泡沫和崩溃，不然哪有机会。

展望未来，身体是革命的本钱，身体是最好的投资。生锈的机器已经开始常常出问题，过去 6 年，2011 年是投资最失败的一年，这也和身体状态不佳有关。

投资是体力活，经历过的人都知道。请大家投入时间锻炼身体吧，留得青山在，不怕没柴烧，生命足够长，机会总会有，这是才是投资中的投资。

本文完