关于美国房地产投资若干篇连载文章。

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by BayFamily

人生苦短。想到未来 10 年是那么的漫长，可是回首往事 10 年就在弹指一挥间。每年总是春节开始写总结，今年春节晚，提前写了。

今年房价涨，股市涨。美国股市涨，中国股市涨。工资涨，外快涨。 这些都没什么，最关键的是房租涨。今年湾区房租涨到自己都不敢要价的地步，一个广告来了 50 多封邮件。你开什么样的房租，马上有人立刻接盘。 什么都涨，唯有体重没有涨，微降数磅。 人生还有什么能够再幸福的呢。

言归正传，说说投资。投资讲究的是信息优势。当任何一个项目，你不具备信息优势的时候，最好不要去碰。比如投资油井，投资黄金，比如你不了解行业股票。每次你获得某种投资信息的时候，需要思考一下，这个信息是怎样进入我的视野的，然后再做出投资判断。

老中在美国到底有什么样的信息优势呢？今年我的感受是，我们的视野比大多数的美国人更加宽阔。大部分美国人沉醉在美国的体育和娱乐新闻里，一不关心，而不了解世界。不知道这个世界正在和已经发生了哪些变革。2012 年，我在买投资房的时候，一个老美中介带我看房。他感到非常惊讶，她说这个地区突然冒出来的投资者都是 ASIAN，她好奇怎么亚裔突然开始买这个地区的房子呢。我没有好意思和她仔细讲，因为她不知道我们能够感受到的 IT 行业复苏，她也不知道成千上万的中国家庭正在把他们的孩子送往美国中学的路上，她也不知道华人蜂拥而至的温哥华、悉尼曾经经历过怎样翻天覆地的房价变化。

在美国的老中因为受到比较好的教育，和全世界华人同呼吸共命运，又能够在欧洲亚洲和美国到处走走，所以视野可能更加开阔一点。

赚钱其实是个简单的事情。往往是个偶然的机会，发现了某种投资机会。然后就是不断复制，一遍遍的重复。比如大富豪万达的王建林，无非就是把同样的万达广场一遍遍地重新建设。过去 5 年里，买银行拍卖屋的也是一样。一旦熟悉和了解法院的拍卖程序，一遍遍地复制。一次次 20-100% 以上的受益，累计起来就很多。

这些投资机会肯定不是报纸媒体铺天盖地宣传的。铺天盖地宣传的 401K 是因为背后有利益团体金融公司在做广告。没人宣传的投资机会，才是有价值的机会。 过去这些年，我靠的也是自己摸索出来的两个可复制的投资规律。可以反复复制。简单说一下。

一个是国内的房地产投资。 只要跟着城市的基础建设开发，在北京和上海这样的城市，一般不会错。 就是在地铁规划好，还没建成通车的时候，买下离地铁站非常近的楼盘。等到地铁开通，房价一般都会有 50% 的增幅。投资周期一般是 1 年左右。

二是美国的房地产投资。其他州我不了解。加州过去四次房地产周期的循环特征非常像。和股票不同，房产周期的变化是可以预测，又有非常大的滞后性，也是可以捕捉的。每次复苏之后都是租金的狂飙，本来打平的房子立刻变得财源滚滚的正现金流。按照这个周期一遍遍地去复制就是了。

说说未来，我觉得对未来的美国会持续繁荣一阵子，至少有 5-10 年的成长空间。说出来也许你不信，但是我觉得未来 5-10 年里，湾区的房间会再有 50-100% 的升幅。低位价的房子增幅潜力更大。如果投资，稳妥地买正现金流的房子，会有很多机会。 喜欢海边的同学们，经过了这么多年，夏威夷的房子终于开始有投资价值。变得 affordable. 感兴趣的同学可以去关注一下。

中国的近期经济形势看不清。习和薄是一样的人，文革背景下长大的同志。搞经济不行，整人都是一把好手。 我个人估计，不出意外的话，中国未来几年里会爆发大的危机。根据经济学原理，几乎所有的交易都是好的，都是创造价值的。 大家看到的是贪官拿了几千万，但是输送几千万的商人，项目能够批下来，产生的社会效益就是几个亿。 腐败是过去这些这台破机器破体制还能运作下去的润滑油。当商人不上项目，官员天天喝茶看报搞清廉的时候，反腐会让这台经济的列车缺少润滑油的情况下戛然而止。

经济和政治的风险很多，即使是北京上海同样存在风险。但是用我说的投资地铁沿线的办法过去 20 年里证明无论什么样的大的经济环境，都是适用的。北京的地铁已经是世界上里程最长的了，总共 500 多公里。可是到了 2020 年，这个数字还会翻一翻，达到 1000 公里。这是什么规模？相当于未来 5 年，新建一个完整的纽约地铁网络。如此巨大的地铁网络，会对市中心房价产生巨大压力， 同时也是投资远郊地铁房的好机会。南边大兴在修新机场，会出现新的望京，北边在修往张家口的高铁，会出现新的雾霾移民。多看看规划，多看看地图，满眼都是财富。

中国远期的经济形势非常好。未来 10-20 年里，不出意外的话，中国的人均 GDP 会达到台湾相当的水平。中国没人任何道理比台湾更穷。上海北京这些中心地区的人均 GDP 会超过美国，达到香港新加坡的水平。 上海和北京按照现在的成长速度，最终的人口会突破 4 千万的规模。 如果你投资的时候，心中有这样的远景，就会明白，如果中国出现了爆发大的政治经济危机，就几乎是此生最好的投资机会了。 现在的当务之急是准备 CASH，等待那个激动人心的时刻。

年底噼噼啪啪算账，第 10 年的时候，完成原来预定任务的一半没有任何问题，因为现在已经很接近了。坛子里和我几乎同时起步的人，有些人已经或者很接近一千万了。 自己没有实现一千万的目标的原因有这么几个。

  1. 没有把投资赚钱作为生活的第一优先。没有打算做专业的房地产投资人。所以不搞商业地产，不搞开发。人生有很多其他的考虑，也有很多更加有趣的事情，比如自己的事业和爱好。 很多时候没有为金钱做出牺牲。如果专业做投资，更加专注一点，成绩会再好一点。
  2. 没有 take 更多的 risk。 小富则安心里严重。觉得自己孩子上大学的钱够了。自己养老的钱也够了。自己又不是那么喜欢奢侈浪费的人。不需要那么急吼吼地实现目标。 2012 年正确的做法是卖掉中国的一部分房产，拿到美国来投资，现在应该再多 1-2 粒米。年纪大了，渐渐开始懒得折腾。
  3. 懒惰。有时明明看着是正确的房产投资。但是因买卖房屋手续复杂，涉及税财务等等一系列事情，放弃。 还是那句老话，投资房地产，需要勤快人。投资股票需要懒人。
  4. 的确是普通人家。一没股票，二无高工资。平均收入在湾区贫困线以下的以下。

预祝各位新春愉快。实现一千万的同学们，别忘了出来吼几嗓子。

本文完