关于美国房地产投资若干篇连载文章。

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by BayFamily

又是春节了。日子一年年的过去了，年年汇报。这是第九个年头来汇报我的十年计划了。

这一年觉得过得格外的快。不对，应该说过去的九年里，自己觉得写汇报的间隔一次比一次短了。此时和百年孤 独里面的乌苏拉有同感，她觉得人老了，就会发现孩子们一代比一代长得快。自己的儿子需要漫长的时间才能长 大，等到重孙子的时候，觉得一眨眼孩子就长大成人了。

9 年过去了，昔日坛子里的战友只剩聊聊无几了，人换了一茬又一茬。当年他们各自的理想和目标，除了 va_landlord, 不知道实现的怎样了。

拿老朽的话来说，人生就像坐火车，旅程一站又一站。只是发现后来站与站之间的间距越来越短。当然，这对投资理财其实是好事，就是发现自己的财富越长越快。头一个一百万是那么地漫长。后面的一百万转眼即过。如果人生再有重来的话，似乎我更喜欢最开始的那个一百万。人生若只如初见。呵呵。

今年基本什么都没有做，只是看自己的钱在生钱。因为以后不打算一个个买房子了，套句时髦的话，正在酝酿经济转型。常言道，有苗不愁长。房子也是，房子在手，剩下的事情就是静等市场推波助澜。一天天得涨上去就是了。

中国一线城市的房子在涨，湾区的房子也在涨。所以自己年底噼里啪啦一算，的确是原来的十年目标完成一半了。看来原定的目标十年内难以实现。大约需要 15 年左右的时间。

影响目标实现的最大原因，应该是第 4 年的时候金融危机的时候，悟出来的一个重要教条。“剩者为王”。投资有 20% 左右的成长，就不要追求再高的目标了。因为游戏能够一直进行下去，比游戏玩的更好更加重要。所以即使面临再好的投资机会，也要抱着谨慎稳妥的方式。在过去 9 年里，我从来还没有用投资挣的钱再去投资，也没有放大杠杆比例，也没有做全职投资的人。不然改变一下的话，也许已经实现目标，但也许也会一败涂地。毕竟，人生除了挣钱，还有那么多其他的重要事情去做。

顺便说说这一年的投资感悟吧。最大的感悟就是发现原来说的，房地产就是 location, Location, Location. 这话不完全对。如果只从表面意义上理解 location, 那么投资的汇报不会特别理想。

正确的说法应该是 future location, future location, future location. 就是说应该投资到因为各种原因，地区会变好的地方。 比如东湾著名的 west oakland. 是一个犯罪率高，人人不敢涉足的地方，我的中介过去也屡次劝我到那边买房，我因为害怕流弹，从来都懒得去看。 但是随着 gentrification, 事实上过去几年 west oakland 是东湾房价增长最快的地方。特别是在地铁站附近，到旧金山只有一站地，其实那边很安全。

同样的道理适合在中国。中国投资房地产不是买在市中心就好。而且要看市政府的轨道交通规划。就拿北京来说，金融街的房价目前是 15-20 万一平米左右。而未来几年马上要竣工的新机场快线，从南六环到金融街只有两站，耗时 20 分钟。而南六环的房价目前只有两万。可以想象，当过几年机场快线通车之际。机场快线各站附近的房价翻翻是很容易的事情。上海的虹桥商务中心，同样的道理，你打开地图和规划看看，到处都是翻翻挣钱的机会。这一切其实和宏观的经济环境没有太大的关系。

房地产的投资和股票不一样也是在这样。有这样消息的公司股票，一夜之间就会涨价到位。 根本不给投资人什么机会。房地产价格的变动非常 sticky. 就是眼瞅着利好，价格需要好长一段时间才能上去。因为买房不是点点鼠标那么容易，需要走流程办手续。还是那句话，勤快人买房子，懒人买股票。

说到懒人买股票。如果用我 9 年前公布的 16 年懒人投资法。现在应该进程过半了，赚得满盆流油，收获颇丰了。可是我知道大部分人只是看看，落实的人基本不会有。因为人改变自己的习性实在太难了。懒人变勤快人不可能，勤快人变懒人更难。所以投资看来还是需要认清自己的习性。

再说说宏观经济形势吧。去年预测的中国经济下滑正在愈演愈烈。但是一线城市的房价还是像打了鸡血一样，尤其是深圳。持币观望的还需要继续持币观望。不过今年要稍微说点反话，可能中国正在经历经济最糟糕的底部，并且在不知不觉中就会过去了。一般底部的底部就是一些 dramatic events. 比如破产，群众事件，大规模下岗之类的，我觉得未来几年可能就会有。大家看戏的时候，别忘了抄底。

好了，明年是 10 年计划的最后一年。到时候做个最终总结，能够和大家交流一些自己的心得体会，希望能够最终能完成原计划的 60%。

本文完