关于美国房地产投资若干篇连载文章。

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by BayFamily

这是这个十年序列的最后一篇文章。此刻的投资理财论坛已经物是人非。十年前的大侠们所剩无几，剩下的，当然有赚得满满的，早已过了一千万的，当然也有人看尽了热闹，耍够了嘴皮，最后两手空空。 能坚持写十年的理财故事，能有几人？

先说成绩，再说道理。 到了第十年写这篇文章，很遗憾，一千万的目标没有实现。打开账本噼里啪啦算了一下，共有双位数的房子和一些股票。接着国内房价去年的高歌猛进，总共净资产是七厘米不到一点。 如果不出意外的话，按照最近几年的财富增长情况，应该在第 13 年到第 15 年实现一千万的目标。

没有实现目标的主要原因是自己没有去做更高风险的事情。比如，从来没有做过二次投资，就是用投资赚的钱再去投资。 从来没有买过地，从来没有做过开发项目，从来没有碰过商业地产，从来大额在中国美国换汇。我们做的都是力所能及，不用担惊受怕的事情。因为游戏的时间还长着呢，没必要为早两年实现目标去冒那么多的风险，让自己寝食难宁。国内资产和美国资产正好各占 50%。 所以汇率发生什么变化都完全和我无关。

还有一个原因是人算不如天算吧。过去 10 年里，有一个阶段身体不是很好。没有把握住几个机会。

最后一个原因就是投资一直不是生活的主旋律。投资其实是很容易的事情，也是很无聊的事情。人生是否快乐和钱的关系也不大。 过去十年里做了两个公司。一个失败关门，一个奋斗了 8 年，终于可以活下来了，未来十年打算再做一个 startup。 人生和玩游戏一样，游戏是输赢本身其实不重要，能够让自己快乐地把各种游戏玩下去才是快乐所在。 算算自己离退休还有 20 多年，还可以捡几个有趣的游戏玩玩。 投资理财只是其中的一个。

在过去 10 年里，我的家庭现金收入情况不是很好。在湾区应该算是中下阶层。十年前的年总收入不超过 15 万，现在不到 20 万。从来没有过公司分配的 startup 的股票，没有发过大的横财。我们也不是特别勤劳的人，每周的工作时间也从来没有超过 40 个小时。每年也没耽误出国度假。

但是我的投资经历完完整整地呈现给大家。供后人参考。每年的记录，从来没有一丝的夸张，也没有一丝的掩饰。

过去十年，我只是按照自己 2006 年的计划，在中国和湾区买了一些房子，仅此而已。 想看我何时何地买了房子的，可以 google 一下过去这个系列的每年的年终汇报。

要说要总结什么不成熟的经验的话，有如下几个：

  1. 对宏观大趋势需要有正确的判断。 2006 年的时候，当时湾区的房价还在高歌猛进，我第一次提出 10 年一千万的理想。 我的预测是未来 10 年，加州房地产会像之前四次的循环一样，经历下跌，恢复，再高涨的过程。 所有的投资准备也都是按照这个预测做出的。 虽然我没有办法预测到准确的时间，但是心里对大趋势需要有一个明确的概念。 老实说，我自己也不知道正确的判断从哪里来。 记得 2010 年的时候，国内房价大涨。当时正值美国房市破裂。 在湾区一群人聊天，再说的每个人都说国内房价很快就崩盘。 众人围着桌子举手表决，没有一个人认为中国房价会涨上去。 我没好意思和大家抬杠，只说我不置可否。我不知道很多人为什么对房价的未来形势总是看不清。我自己觉得市场很多时候是明明白白。 在比如，2011 年，湾区房价大涨。我觉得这一轮的上涨会持续 3-5 年，所以一路果断买进。 但是还是有很多人看到涨了 20% 就犹犹豫豫不再跟进。老实说，我不知道他们在犹豫什么。是什么影响了大家正确的判断。

  2. 不要停留在空谈。 空谈误国。 我也认识一些人，对形势的判断基本正确，但是停留在空谈。喜欢给自己找借口和理由不去做投资。投资股票最简单。点点鼠标就行了。房地产投资却是一个力气活。需要有坚韧不拔的态度和克服困难的决心。 一个人不想做什么事情，可以找出一万个理由出来。 一个人想做什么事情，上帝都会来帮忙。

  3. 不能傲慢。 傲慢和偏见害死人。 当然，每个深陷其中的人是不知道自己带着傲慢和偏见的。 这点我也很困惑，时时照镜子问自己，是否自己也带着傲慢和偏见看投资。 投资房地产最常见的傲慢和偏见就是对地段的态度。 涨幅最大的永远是城市的边缘非核心地段。是 future location, 不是 Location. 但是有地域歧视的人往往带着有色眼镜看世界。 这点在美国可以看到，在中国上海和北京也可以看到。 我承认我自己对黄金和艺术品投资有很强的歧视偏见。 尽管我自己有一堆的理由支持我的论证。

  4. 利用现有资源，做可重复的事。 中国首富王健林的秘密就是找到一个成功的模式，一遍遍的复制。所以全国的万达广场看起来都一样。 投资也是一样，找到一个自己可以复制的模式很重要。 我自己 10 年前找到了这个适合自己模式，所以敢给自己树立一千万的目标。各位读者需要结合自己的实际情况，找到自己的模式。每个人的模式都不一样，不要只看着他人样子模仿，或者因为无法模仿而叹息。 比如中部的人看着湾区和纽约的高房价觉得自己没有机会投资房地产。 湾区和纽约的人看着中部的好现金流，觉得自己生活错了地方。 同样的事情发生在中国，上海北京人面对已经是天价房子和限购政策望洋兴叹。 投资机会天天有，钻石就在自己后院。只是你没有找到它。你每做一个投资的决定，需要想一想，这个行为是否可以未来 copy and paste. 如何有可能，那还是去做吧。 比如投资度假屋，很难 copy and paste. 所以还是看看就好，算了吧。

  5. 房地产市场是粘性很大的市场。 就是人人都觉得市场要涨了，还需要 3-6 个月左右时间才能飞涨起来。 比如 2016 年的上海和北京，比如 2011 年的湾区。 因为买房子不是股票，不是简单鼠标点点就可以的。 所以房地产投资赚钱的道理特别简单，就是不涨不买，一涨立刻买。 你只需要比其他人速度快几个月就可以了。 当市场前景不明朗的时候，比如现在的湾区和中国， 持币观望就可以了。

既然说到未来的形势，不妨展望一下未来吧。

1）先说个大胆的预测。预测需要逐步调整。但是大方向需要正确。 我有种感觉中国未来 10 年到 20 年可能会变得非常的富裕。 人均 GDP 会达到甚至超过美国的平均水平。一线城市高学历白领的收入会比美国高 2-3 倍。 中间的道理可以说很久也说不完。 最重要的原因是人口的规模和单一民族，其次是一个是体制和商业环境。 当然这不是一路平坦的，中国会遇到很多问题很多危机。 能否在这些危机中把握机会，就看诸位各自的本事了。 当国内发生大的危机的时候，对未来要有信心。曾几何时，也就是 20 年前，中国很穷的时候，多少美国华人想着将来老了回国养老，有用不完的钱。 当时的人们有想到今天么？

2）中国一线城市，美国湾区房地产在未来 1-2 年里会短暂平静。应该是逐步建仓的好机会。 中国限购政策是筑坝蓄水，添水止沸。 湾区面临加息政策，未来价格应该相对平稳。

3）中国变化之快让人有些跟不上趟。 以上海北京为例，未来会发生的事情是城市空心化。就是城市中心没有人了，商业凋零，没有新兴产业支撑。 如果你想继续投资这些城市，要避开传统市中心和环线概念。 北京可以买大兴，昌平，通州。 上海可以买虹桥，青浦。 要是你再有长远计划，可以买上海东站。

4）湾区变化也是非常快的。 湾区的年均 GDP 成长是 7-8% 的样子，一点都不输给中国。 房地产未来大家也是基本可想而知。

啰里啰嗦说了很多。车轱辘话也说了十年了。所有发财的道理我觉得已经说尽了。 爱听的也听烦了，不爱听的早已逃之夭夭。 自己不知不觉随着年龄的成长爱唠叨，一开始是和身边的人说， 后来不过瘾是网上写博客对更多的人说。 最后是写书对全世界说。 过去十年我写了两本书， 过去十年，“普通家庭十年一千万理财计划” 和其他理财博客一共有 100 万左右人次的阅读量。基本满足我的唠叨欲望，当然我也从大家的回复中受益良多。

最后祝大家新年快乐，送我体会的房地产投资四原则：

  1. future location, future location, future location
  2. 不涨不买
  3. 正现金流
  4. 保持 leverage

本文完