关于房地产投资的心得。

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by physixfan

在投资达人 wht 的推荐下，拜读了 BayFamily 写的《普通家庭十年一千万理财计划》系列，也顺便拜读了一下这位博主的其他博文，受益匪浅。这个十年一千万系列文章是博主从 2007 年开始，在资产大约 $1.2M、家庭年收入不到 $200k 的情况下，以 10 年后总资产为 $10M 为目标做投资，每年一篇文章总结当年的投资情况。现在距离当初的计划，10 年已过，一千万的目标他虽然没达到，但也有 $7M 的资产了，这期间的投资回报率相当了得。最难能可贵的是，这 10 年的跨度包含了美国的 2008 年金融危机，也包含了后来的好时候，所以经验非常可贵。这位博主投资的主要方向就是房地产，而不碰股票，感觉从他的博客中学习到了投资房地产的玩法 ，故做笔记总结一下。

投资房地产可以 Time the Market

大家可能一直听说一句话，叫做 Don’t time the market。这句话是对股市说的，股市的价格波动之快，可以使得当下的价格已经完全反应市场上已经有的全部信息。然而房产不是这样。买房卖房总是很漫长的过程，而且金额巨大，还涉及搬家等一系列麻烦事，所以其价格往往是滞后于市场上的信息的。例如金融危机刚过的两三年，即使大家看到了房价的底部，想买入，但很多很多人那时候是没钱买入的，等这些人都买得起了要几年后了，因此当时的价格并没有完全反应所有的潜在需求。按照 BayFamily 博主的理论，房价不涨的时候不要买，开始涨了之后一定会继续涨很长一段时间，因此涨了一小段时间之后可以果断一路买入。

投资房产要加杠杆

众所周知，至少在美国，不加杠杆地投资房地产，其长期收益率是不如投资股票的（例如定投 VOO，详见这篇文章）。因此投资房地产一定要加杠杆。这里杠杆的意思是不全款买房，而是即使有足够的钱也只是付首付 + 从银行贷款来买房，这样 30% 的首付比例就对应大约 3 倍杠杆。按照投资达人朋友 wht 的观点，低息房贷是普通人能使用的最安全的贷款方式了。（注意：加杠杆投资股票则属于赌博行为，坚决不可取！）现在美国的房贷利率大概 4% 左右，虽然比起前 10 年几乎零利率高了不少，但我认为即使是现在，在整个历史长河中利率也算低的。

找到长期正现金流的房子

除了自己住的房子之外，投资的房子不能空着，要租出去。如果不租出去、或者收回来的租金比起房贷 + 各种费用低太多，这个投资的房子就需要你不停地往里贴钱，这样做风险是很大的，一旦资金链吃紧了就很麻烦。所以投资房地产的关键，就是在于找到长期正现金流的房子，意思就是只靠房子收的租金就可以 cover 你还贷 + 各种费用的全部费用，你付完了首付以后就再也不用往里贴钱了。

因为通胀始终存在，租金会年年往上涨，而房贷是固定的，所以一开始往往最紧，越往后正现金流越大，也许很久之后这个投资房都可以产生很可观的正现金流了。

房价高（租售比低）的地方，例如湾区、北京、上海，恐怕早已没有正现金流的房子了，除非你的杠杆加的非常低，以至于最后回报率可能就不如股市了。

要维持杠杆率

最后再来说一下学到的一个比较高级的技巧：维持 debt/equity ratio，即维持杠杆率。

很多人投资房产就只是按照前面几节说的做法来：攒钱凑首付，首付凑够了就买房租出去，继续攒钱凑下一套的首付，如此循环往复。然而有人发现自己的长期投资回报率居然还是不如股市，问题出在哪？

问题出在还贷款还到了后面，一套房子的 debt 逐渐减小而 equity 逐渐增加，debt/equity ratio 越变越小，还到最后杠杆没了！前面说过，不加杠杆的房地产投资，长期收益率就是比不过股市的。

那么该如何做才能让投资回报率变高呢，诀窍就在于维持杠杆率。当一套房子的 debt/equity ratio 降得太低时，主动做 refinance。这里做 refinance 并不是追求更低的利率以求更低的房贷月供，而是这样操作的：

比如现在价值 $1M 的房子，因为已经还款还了 10 年，只欠银行 $500k 了。现在做 refinance，重新贷款 70%，即 $700k，其中用 $500k 还上一家银行的 debt，剩下的 $200k 则是现金了！这 $200k 现金相当于是以房子做抵押，从银行以非常低的利率贷了款（房贷利率现在也就 4% 左右），拿到手之后就可以用于凑下一套房子的首付了！

总结

本文只是个学习笔记，我自己连自住的房子都还买不起，只是研究学习一下他们会玩的人是怎么玩的.. 感觉真是可怕，这些人买房子收益率是如此之高，而风险又是如此之低，真是令人叹为观止。迟早有一天世界上 90% 都要给少数地主们一辈子交租。

本文完